Le débat sans fin du logement, enjeu des prochaines élections municipales

Un article du 05 septembre publié par l’AFP, intitulé « Développement des logements sociaux, encadrement des loyers, limitation des nuitées AirBnb: en dépit de la multiplication des mesures sous la mandature actuelle, le logement reste rare et cher à Paris, nourrissant déjà les débats de la campagne des municipales » est paru en même temps que l’annonce faite par la Chambre des notaires du franchissement de la barre des 10 000 €  du prix moyen du m2 de l’immobilier à Paris.

Le sujet du logement à Paris n’est pas nouveau, loin s’en faut, il alimente continuellement les débats mais, à l’approche des élections, face à la montée des prix et à la difficulté de se loger, l’acuité de ce dossier se renforce.

Sujet prioritaire de la mandature actuelle, le besoin d’accroître l’offre de logements reste, année après année, un sujet de préoccupation et de désaccord quant à la méthode pour y répondre.

La mairie crie haut et fort qu’elle a mis en place toutes les actions possibles à son niveau, multiplication du nombre de logements sociaux, taxe annuelle (soit 12,5% puis ensuite 25% de la valeur locative) sur les 200 à 250 000 logements vacants, surtaxe de 60% de la taxe d’habitation des résidences secondaires, limitation à 120 du nombre de jours des locations saisonnières proposées sur les plateformes (Airbnb concentre àa elle seule 65 000 offres) et plafonnement des loyers.

Mais rien n’y fait et les prix d’achat ont en moyenne progressé de 60% au cours des 10 dernières années. De sorte que dès qu’une famille grandit, elle éprouve des difficultés à se loger. C’est ainsi que 12 000 Parisiens quittent la capitale chaque année du fait notamment de l’insuffisance de l’offre de logements intermédiaires que la mairie a délaissés au profit des logements sociaux devenus la priorité municipale érigée en dogme. Nous ne négligeons pas le fait qu’il faut pouvoir se loger décemment à Paris face à une offre rétrécie sinon prohibitive, mais à qui la faute ?

Avoir laissé se développer comme cela a été permis si longtemps les locations saisonnières et réagir de façon aussi tardive et pas assez restrictive est très critiquable. Parallèlement aucune action n’a été menée pour faire modifier les textes relatifs au statut très favorable fiscalement de loueur en meublé professionnel qui accentue davantage encore la pénurie (la lecture régulière du Bulletin Municipal Officiel où figurent les déclarations est édifiante en ce domaine). Multiplier les logements sociaux oblige la ville à acquérir des biens via sa régie immobilière, au prix élevé du marché (au moyen de crédits dont la durée peut aller jusqu’à 60 ans!) et contribue à raréfier l’offre donc à faire augmenter les prix. Il serait plus logique de créer ces logements dans des endroits moins chers ce qui permettrait d’en proposer davantage pour satisfaire les demandeurs. Le constat récent de baisse du nombre de ventes à Paris (- 1% sur un an) montre que le parc privé de logements diminue au profit du logement social mais seule compte l’objectif à atteindre, la sacro-sainte règle des 30%.

Quant aux taxes sur les logements vacants, au plafonnement des loyers, ils apparaissent comme des palliatifs, sortes de cataplasmes sur des jambes de bois, dont on constate le très faible effet puisque le prix de l’immobilier ne cesse de grimper. La ville et l’Etat, selon le rapport de l’APUR d’avril 2019, détenaient fin 2017,à Paris, 237 858 logements SRU (ou sociaux), soit 20,5% du nombre des résidences principales de la capitale, ce qui est considérable ! Et pourtant ce n’est pas encore le le chiffre ambitionné!

La question est complexe puisque tous les leviers d’actions ne sont pas entre les mêmes mains et que l’insuffisance de l’offre n’est pas récente. Paris a aussi l’inconvénient d’être une des villes où la densité de la population est une des plus élevées au monde qui se double de la forte attractivité touristique que nous lui connaissons. Cette situation si particulière rend  l’équation difficile à résoudre et conduit à proposer d’agir au travers d’une stratégie globale à long terme, nonobstant des mesures plus immédiates nécessaires elles-aussi.

Il est ainsi de plus en plus urgent de libérer le marché du logement privé au lieu de vouloir le contrôler et le réguler. Il faut mettre en place des mesures incitatives cohérentes à la mesure de l’enjeu afin d’encourager significativement le développement du logement intermédiaire. Cela passe par des incitations financières aux investisseurs et aux primo-accédants qui seront moins coûteuses que le poids financier de l’énorme parc immobilier que s’est constituée la Ville au fil des dernières années. Parc qui n’est pas sans conséquence sur le niveau d’endettement de la capitale, sur le service de la dette à assurer et, à terme, sur les moyens à mettre en œuvre pour entretenir un tel patrimoine, sauf à accroître sensiblement les impôts locaux.

Si l’on veut reconnecter les prix de l’immobilier aux revenus des habitants qui, pour 70% d’entre eux sont locataires, il faut utiliser autrement les moyens disponibles afin d’accroître l’offre et abandonner ce faux nez qu’est la mixité sociale sinon la spirale d’augmentation des prix perdurera et la ville passera aux mains des plateformes de locations saisonnières, des loueurs en meublés professionnels et d’investisseurs attirés par les plus-values qu’ils pourront tirer de telles opérations …

 

 

 

 

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