Les spécialistes ont-ils raison de parler de bulles immobilières ?

Il est de plus en plus question dans la presse économique des risques liés à l’émergence de bulles immobilières (Europe, Etats-Unis, Chine, Canada, Australie, Japon …) en raison des prix records atteints par les logements alors que l’endettement immobilier des ménages est élevé, voire pour certains spécialistes préoccupant (94% en France, 130% de l’autre côté de l’Atlantique). Les spécialistes du FMI et de la Banque Centrale Européenne se fondent sur les événements passés et pour le plus proche  la crise de 2008. Ils ne veulent en aucun cas qu’ils puissent se reproduire.

Un examen fouillé montre que les situations différent d’un pays à un autre et entre les villes elles-mêmes. Ainsi l’envolée des prix dans la plupart des métropoles françaises, là où elle est la plus forte, comme à Bordeaux, Lyon et Paris, ne doit pas occulter que dans beaucoup de cités moyennes ou petites, la progression des prix est faible, stagnante ou en régression. Globalement en France, le prix de l’immobilier augmente depuis plusieurs années (+ 3,3% en moyenne en 2018, selon des données officielles, mais + 50% en 9 ans à Paris, 10 000 € en moyenne le m2 étant attendu pour 2019).

Tous les professionnels sont d’accord sur la cause de cette montée, d’une part les taux durablement bas offerts aux emprunteurs, dus aux mesures accommandantes des banques centrales pour éviter toute récession et d’autre part l’allongement de la durée de crédits (18 ans en moyenne en France). Or un retournement ne peut être exclu et des mesures de restriction de crédit ont été prises pour conjurer tout emballement par ces mêmes banques centrales qui manient donc la carotte et le bâton et rappellent qu’il existe une corrélation entre le prix de l’immobilier, le système financier et l’économie. Parmi les mesures visant à limiter l’engagement il faudrait accroitre l’offre de logements à long terme.

Alors qu’en est-il en France sur l’éventualité d’un crac immobilier ? La situation est particulière. Si le gouverneur de la Banque de France a souligné un endettement des ménages significatif, donc en corollaire un volume élevé de prêts accordés par les banques, les mises en chantier sont en baisse depuis plusieurs années, ce qui contracte l’offre. En outre les observateurs, fins connaisseurs du marché de l’immobilier, insistent sur une règle qui se vérifie actuellement. Si le rendement locatif est significativement au-dessus du taux de rendement des obligations d’Etat, 2% environ en ce moment, alors il ne faut pas s’inquiéter.

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