À Paris, nous le savons, pour quelque peu que nous intéressions au sujet, le prix de l’immobilier, la rareté des logements disponibles compliquent l’accès au logement. En particulier pour les étudiants, les jeunes actifs et les familles aux revenus modestes. Dans ce contexte, l’encadrement des loyers vise à limiter les montants exigés par les propriétaires dans les zones tendues des grandes métropoles.

Le principe, rappelons-le, repose sur des loyers de référence fixés selon plusieurs critères, localisation, nombre de pièces, époque de construction et caractère meublé ou non du logement. Le loyer hors charges ne doit généralement pas dépasser un plafond majoré, sauf exceptions sujettes à interprétation prévues par la réglementation.

La Cour des comptes a publié un rapport le 14 octobre 2026 sur la mise en œuvre et les effets de ce dispositif expérimental, notamment à Paris. Elle relève plusieurs faiblesses dans la conception et l’application du mécanisme de fixation des loyers de référence. Elle pointe notamment les difficultés liées aux données statistiques utilisées pour calculer les plafonds, ainsi que la complexité des règles et des procédures.

Sur la fiabilité des loyers de référence, les données recueillies ne reflètent pas toujours parfaitement la diversité du parc immobilier. Or, dans une ville comme Paris, les différences entre logements peuvent être considérables, même au sein d’un même quartier. Ainsi selon son emplacement, son agencement et ses équipements, un logement sera plus ou moins attractif. Or si le plafond réglementaire est mal adapté aux caractéristiques du logement, il risque de ne pas correspondre à la réalité du marché. Le propriétaire peut alors être tenté de réclamer un complément de loyer, dont la légitimité peut être contestée par le locataire. Une situation qui illustre la difficulté de concilier une règle générale avec un marché immobilier hétérogène. D’ailleurs la Cour des comptes souligne également que ces règles relatives aux compléments de loyer peuvent être complexes à interpréter. Les locataires en réalité ne disposent pas toujours des informations ou des moyens nécessaires pour contester un montant qu’ils estiment excessif.

En tout état de cause la Cour des comptes reconnaît que l’encadrement des loyers peut limiter les hausses. Ce que confirme l’Atelier parisien d’urbanisme (les loyers parisiens auraient été en moyenne inférieurs d’environ 5 % à ce qu’ils seraient devenus sans encadrement sur la période étudiée entre 2019 et 2025).

Seulement cette protection présente un inconvénient majeur. Celui de ne pas créer de logement supplémentaire!! Et aussi à entretenir la pénurie, puisqu’un appartement proposé à un loyer réglementé peut être très difficile à obtenir lorsque des dizaines de candidats se présentent. Parmi les critiques il est rapporté que les propriétaires peuvent également être tentés de privilégier certains profils de locataires, accentuant les difficultés des ménages les plus fragiles.

Dès lors même si le loyer est plafonné, l’accès au logement reste difficile…

La Cour des comptes préconise donc des améliorations, une réforme qui pourrait permettre de corriger les principales faiblesses de l’encadrement des loyers. En améliorant la collecte des données, en rendant les règles plus compréhensibles et en renforçant les contrôles (NDLR : Malheureusement ce ’est qu’un cataplasme sur une jambe de bois). Il faut, toujours selon la Cour, une politique plus ambitieuse de construction de logements accessibles, de développement du logement social et de mobilisation des logements vacants. Sur ces derniers, la mairie de Paris a déjà acté le principe d’une taxe (une de plus!) .

À Paris, où la pression immobilière est particulièrement forte, ces mesures visent à agir à la fois sur les prix et sur la disponibilité des logements. Pourtant l’équipe municipale, depuis plusieurs mandatures, a toujours été en pointe pour multiplier les logements sociaux, y compris parfois acquis à prix d’or. Comme elle, nombre de municipalités estiment qu’elles peuvent seules régler la pénurie et en même temps favoriser la mixité sociale en oubliant ou en faisant fi des investisseurs privés qui peuvent participer de façon plus ample au développement du nombre de logements privés. Ceux-ci sont découragés par les règles, les contraintes, l’«illiquidité» d’un marché faussé de fait par des prix plus élevés qui en découlent et rend les rendements très faibles.