Le logement, une priorité nationale

Le Premier ministre vient d’annoncer le lancement de la construction de plus de 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 logements par an. Peut-être va t-on endiguer la crise endémique du logement que connait notre pays depuis des décennies et qui s’est fortement accentuée ces toutes dernières années ? Sébastien Lecornu a insisté lors de cette annonce, ce dossier fait partie «des grandes urgences dans le pays» qui «ne pourront pas attendre le grand débat de (la présidentielle) de 2027». Une relance forte donc annoncée avec la volonté de «relancer massivement la construction et la rénovation», ajoutant en reprenant une réflexion connue, «Il ne faut pas emmerder les Français». Tout un programme donc sans opposer « le social et le privé« ,  « le rural et l’urbain« 

Selon, la Fédération française du bâtiment « la tendance 2025 en rythme annuel sur sept mois reste faible, à seulement 289 000 logements commencés, contre 359 000 en moyenne par an depuis 1986. la chute des ventes des promoteurs aux investisseurs institutionnels (−22,2 %) l’illustrant déjà, sans relais du côté des ventes à particuliers (−5,6 %) pénalisées par l’effondrement de moitié de l’investissement locatif. L’entretien-amélioration confirme sa baisse, à −0,9 % pour l’activité en volume entre les deuxièmes trimestres 2024 et 2025…« 

Bien entendu la relance du secteur, sinistré, ne peut se faire sans un soutien financier lui aussi massif mais dans un contexte budgétaire serré…que ce soit les 700 bailleurs sociaux (en augmentant leurs moyens de 500 millions d’€) ou les particuliers avec le statut de « bailleur privé » de façon à inciter, par un avantage fiscal, à investir dans le logement pour le louer en remplacement du dispositif Pinel qui a montré son efficacité mais qualifié de trop coûteux pour les finances publiques, d’où sa suppression. Le dispositif présenté pourrait selon les estimations permettre la construction de 50 000 logements privés,  125 000 logements sociaux rapportant ainsi 500 millions d’€ de recettes fiscales. 

Le mécanisme appelé « Relance logement » qui va être mis en place  portera sur les logements neufs ou anciens (à condition d’investir 30% du prix du bien dans les travaux). Les particuliers qui choisiront ce type d’investissement pourront déduire une partie du prix d’achat du bien et l’intégralité des charges liées à la location (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…), jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et 10 700 € des autres revenus. Pour ce faire, l’investisseur particulier s’engage à louer le bien à titre de résidence principale pendant une durée de 9 ans, en contrepartie d’un plafond de loyer selon le type de bien (« intermédiaire », « social », « très social »). Un projet de loi est en cours d’élaboration visant à simplifier le droit de la construction et de l’urbanisme (en rapprochant la prise de décision du terrain), à accélérer la transformation des bureaux en logements, à faciliter les travaux de rénovation énergétique (notamment pour remettre sur le marché les logements classés F et G),  à soutenir la rénovation énergétique des logements sociaux grâce à des financements adaptés et à sécuriser les propriétaires bailleurs face aux risques d’impayés.

Il est grand temps que le dossier du logement soit pris en main et soit érigé en priorité nationale. Les causes de la situation de tension  persistante sont connues, augmentation des prix due aux locations saisonnières, à un marché contraint pur, à la mauvaise idée du blocage des loyers qui n’incite plus à investir, aux charges élevées (crédit, impôt foncier, taxes…), sans oublier la zéro artificialisation et le dénigrement des zones pavillonnaires! Les conséquences de l’inaccessibilité au logement sont désastreuses. La pire étant la forte baisse de la natalité qui a gagné la France,  mais aussi son impact sur le développement économique, la fermeture des commerces, des classes et des écoles…, les difficultés quotidiennes de nombreux Parisiens quittant la capitale sans oublier le vieillissement de la population. Il est devenu plus que nécessaire de favoriser une mobilisation conjointe de l’État, des collectivités, des bailleurs et des investisseurs privés.

La ville de Paris pourra objecter qu’elle a développé davantage les logements sociaux que bien d’autres communes (la photo illustrant l’article est celle de la Caserne des Minimes devenue ensemble de logements sociaux). Oui mais avec des choix immobiliers discutables, au prix d’un endettement pouvant s’étendre jusqu’à 60 ans et au détriment du logement intermédiaire provoquant les départs d’habitants mentionnés plus haut. L’équipe municipale a souhaité développer la Foncière du logement abordable permettant aux classes moyennes de louer des appartements jusqu’à 25% moins chers. Ce montage à forte publicité reste néanmoins très marginal face aux besoins.

L’essentiel selon notre analyse est de favoriser l’investissement, y compris locatif, avec des aides ciblées, éviter de ne se focaliser que sur le logement social et tout faire pour réduire des normes malheureusement bien trop lourdes et difficiles à satisfaire décourageant les initiatives. Les élections municipales de plus en plus proches nous permettront peut-être d’y voir un peu plus clair et de faciliter l’émergence de la mise en œuvre d’une politique du logement moins dogmatique et moins coûteuse pour les contribuables parisiens.