Les immeubles de bureaux souffrent. Les causes sont de plusieurs ordres. Avant la pandémie de Covid déjà un mouvement de contraction du nombre de bureaux individuels dans les entreprises se développait remplacés par des « flex offices » c’est-à-dire des bureaux non attribués que chaque employé choisit en fonction des disponibilités en arrivant le matin. L’intérêt pour les entreprises, compte tenu des absences, du télétravail qui commençait à s’organiser…était de réduire les m2 et de faire baisser les charges quitte à multiplier le nombre de salles de réunion et les espaces de détentes.
Avec la covid et la généralisation du télétravail, ces évolutions mises en œuvre ont été révisées aboutissant à de nouvelles réductions de m2 ! Depuis lors toutefois, beaucoup d’employeurs ayant constaté les effets néfastes de l’isolement de leurs salariés, ont exigé que ceux-ci passent davantage de temps dans les bureaux et réduisent le nombre de jours de télétravail. Cependant cela ne change rien quant au délestage de m2. Ce qui n’est pas toujours du goût des intéressés qui acceptent difficilement ce retour en arrière sachant que le télétravail n’est ni un droit, ni une obligation mais une simple tolérance résultant d’un accord entre l’entreprise et le salarié.
Ceci étant les quartiers d’affaires sont aujourd’hui à la peine pour louer leurs locaux vacants. Dans les grandes villes, Paris n’y échappe pas, des immeubles entiers cherchent preneurs. La Défense (le plus grand quartier d’affaires d’Europe) est bien entendu citée en exemple et connait un taux de vacances jamais atteint de 15% qui pourrait monter à 19% voire bien au-delà si rien n’est fait pour endiguer le mouvement cependant que des bureaux sont encore en construction ? Les professionnels parlent de « la fin d’un modèle« .
Cette crise n’étant pas la première, le constat est néanmoins sans appel cette fois compte tenu de la situation économique, des nouvelles modalités de travail (tel le développement di coworking), des souhaits des salariés et des entreprises. Les besoins en bureaux ont significativement baissé et baisseront encore, touchant d’ailleurs les bureaux les plus anciens qui ne sont plus aux normes actuelles (ainsi en est il de 37% du parc de La Défense) et pour lesquels le coût de mise en conformité est important dans un contexte où les taux des crédits restent élevés.
La solution passe par davantage de mixité en transformant une partie de ces ensembles en logements y compris étudiants (la Défense par exemple abrite plusieurs écoles comptant au total 70 000 étudiants…) et pour d’autres usages (équipements sportifs, bibliothèques…). Mais les écueils sont de taille. Ainsi une tour de grande hauteur ne peut abriter des logements (normes incendies strictes), changer la destination d’un immeuble demande de lourds travaux et donc de trouver des financements. Il y aussi de lourdes taxes à payer … Ce n’est pas simple dans le malström administratif français. Quid aussi du parcours du combattant qui se dessine pour l’obtention de fonds publics face au contexte budgétaire actuel de notre pays ? Ne rien faire serait d’un autre côté une hérésie alors que notre pays connait depuis de années un manque criant de logements et que le nombre de mises en chantier s’est effondré…
Transformer des immeubles de bureaux reste une gageure. Lorsque nos élus parisiens clament haut et fort qu’il faut coûte que coûte les remplacer par des logements sociaux, notamment avec leur nouvelle arme du « pastillage »(*) qui sera soumise au conseil de Paris le 19 novembre, ils n’ignorent pas s’aventurer sur un véritable parcours semé d’embuches voire, en agissant à marche forcée, contreproductif.
(*) Le pastillage est un dispositif urbanistique instauré par la Ville de Paris pour créer une servitude de mixité sociale sur certains immeubles et parcelles choisis par elle. Concrètement, il oblige les propriétaires à consacrer une partie de leur surface à des logements sociaux ou abordables.
