La chaîne TV CNews a présenté le 25 août une émission fort intéressante sur la transformation des immeubles de bureaux en logements, en particulier à Paris et dans sa région. En effet les changements dans l’organisation du travail, en particulier le télétravail, nécessitent un besoin moindre de surfaces de bureaux.
Pour en débattre était invité Fabrice Allouche, président de CBRE France, un groupe spécialisé dans l’immobilier (le « conseil aux investisseurs et propriétaires dans le cadre notamment de la transformation de leurs actifs... ») qui a son siège aux Etats-Unis. La filiale française est Installée à Paris depuis 1969. Ce spécialiste reconnu n’a pas caché que la transformation de bureaux en logements n’était pas si facile et a affiché un certain scepticisme sur les déclarations plus ou moins officielles à ce sujet.
Il part du constat suivant. La France détient actuellement un parc de 55 millions de m2 de bureaux. Depuis la Covid, 2,3 millions de m2 ont été mis sur le marché et 400 000 m2 ne trouvent pas preneur. Fabrice Allouche estime donc, compte tenu de l’évolution de l’organisation du travail, que dans 10 ans cet excédent passera à 5 millions de m2! Ce qui est énorme.
Cela étant lorsque des surfaces sont inoccupées, les transformer en logements d’habitation est une opération trés coûteuse. Elle implique que de nombreux voyants soient au vert, même pour des immeubles haussmanniens qui retrouveraient leur fonction d’origine après avoir un temps été transformés en bureaux. Le spécialiste interrogé indique en ce qui concerne Paris que l’inventaire des immeubles de bureaux transformables facilement en habitation a été établi depuis un certain temps et que les travaux pour cela sont pour la plupart finalisés. Il préconise de se pencher davantage sur la première couronne de Paris, tout en rappelant que d’autres paramètres entrent en ligne de compte. En particulier l’importance des travaux à engager répondant aux normes drastiques imposées (voir le PLU climatique de Paris, sans doute le plus exigeant en France). Dans certains cas, le coût est tel (les prix à Paris étant déjà très élevés) qu’il est préférable de détruire le bien concerné, ce qu’il appelle « les immeubles en valeur négative« . il souligne aussi les taux d’emprunt qui ont grimpé afin de combattre l’inflation, ce qui renchérit d’autant ce type d’opération.
Enfin, il attire l’attention sur l’option des centres commerciaux souvent cités pour un reconversion en habitation. Ces derniers sont à la peine du fait d’un certain « désamour » depuis la pandémie. Une solution qui permettrait de faire face à la crise du logement. Son avis, sauf pour les petits centres, est plutôt de les démolir et de les remplacer par des logements sociaux et intermédiaires neufs.
Lors de ce reportage, le sujet relatif aux maisons individuelles et pavillons n’a pas été abordé ? Certains voudraient arrêter la prolifération au prétexte que des terres cultivables, ou sur lesquelles se trouve toute un biodiversité, seraient sacrifiés sur l’autel de la demande immobilière au prétexte dixit de faire » le lit des promoteurs peu scrupuleux en ce domaine…«
La France, y compris Paris et sa région, n’arrive pas à répondre à la demande de logements et la forte baisse des mises en chantier ces deux dernières années est catastrophique. Nous ne pourrons pas rester indéfiniment dans cette situation. La solution idoine n’existant pas, sinon elle aurait été mise en oeuvre, il en résulte qu’ un ensemble de facteurs doit être actionné par les politiques, y compris l’assouplissement des règles climatiques.
